La gestión de los servicers y su know how, claves en la reducción de la exposición inmobiliaria en España

En los últimos años, el asesoramiento y la posterior gestión de las carteras que salen al mercado está resultando una de las principales oportunidades de captación de volumen de negocio para Servihabitat. Desde el área de Desarrollo Corporativo, se analiza y monitoriza el mercado inmobiliario desde una perspectiva complementaria al resto de departamentos de la Compañía: la exposición inmobiliaria tanto de las entidades financieras como de otros tenedores de grandes volúmenes de activos 1. Este posicionamiento permite realizar estimaciones acerca de dicha exposición, al mismo tiempo que se genera y se comparte con el mercado una valoración propia, que aporta valor añadido sobre tendencias futuras.

Ricardo de la Sota

Director de Desarrollo Corporativo

Características de la actual exposición inmobiliaria en España

En términos brutos, desde mediados de este ejercicio, la exposición inmobiliaria en el país asciende a 200.000 millones de euros 2, repartidos entre activos adjudicados (50%), NPLs (non performing loans) promotor (32%) y NPL hipotecarios (18%). Traducido en términos netos, estamos hablando de 99.000 millones de euros, distribuidos en un 48% en adjudicados, un 35% de NPL promotor y el 17% restante en NPL hipotecarios.

Cabe resaltar que, en el último año, se ha reducido dicha exposición un 6% en valor bruto y un 12% en neto 3, con un incremento medio de las provisiones del 7%. Los activos adjudicados se han mantenido estables respecto al año pasado, aunque se espera que su peso siga avanzando paulatinamente en los próximos ejercicios. En cuanto al tipo de producto adjudicado, en torno al 40% es suelo, el 57% es producto terminado y el 3% es obra en curso, destacando el protagonismo indiscutible del producto residencial 4.

Este descenso, que el país lleva experimentando en los últimos tres años, se debe en gran medida a las ventas minoristas realizadas por parte de los servicers y, además, a las ventas de carteras llevadas a cabo por parte de las entidades financieras y de la Sareb.

El hecho de que los requerimientos de capital de las autoridades europeas estén siendo cada vez más exigentes (teniendo en cuenta la Circular 4/20016 del Banco de España – Anejo IX) está propiciando la necesidad de un aumento paulatino de los ritmos de venta de adjudicados y NPLs, para poder cumplir con los niveles de reservas y provisiones fijados por los reguladores. Por lo tanto, se prevé que las entidades financieras sigan colocando sus activos tanto a través del canal minorista como mediante la venta de carteras.

Aún y así, si bien es cierto que hace unos años se diseñaban carteras de grandes volúmenes compuestas por tan solo un tipo de activo, la tendencia actual apunta predominantemente a carteras mixtas (diferentes tipologías de activos financieros -préstamos a promotor, a pymes e hipotecarios- y de activos inmobiliarios, adjudicados principalmente). De este modo, nos encontramos ante volúmenes más elevados o bien carteras más pequeñas pero enfocadas a un producto específico (por ejemplo, la combinación de deuda hotelera y hoteles).

Así pues, de cara al futuro, desde Servihabitat prevemos que se continuarán experimentando buenos ritmos de ventas por parte de los servicers en el canal minorista. En este sentido, la tendencia apunta a que se mantendrá un continuo flujo de carteras en el mercado, aunque seguramente con más transacciones y con el volumen que las entidades sean capaces de asumir. Incluso nuevos perfiles de inversores con apetito por el mercado inmobiliario español se muestran cada vez más interesados en la reventa de las colas de las carteras que los fondos de inversión adquirieron hace unos años.

A partir de aquí, con este marco definido, desde la Compañía seguimos analizando todas estas tendencias del sector, para poder acercar al mercado nuestra visión más personalizada y nuestro conocimiento profesional, avalados por nuestra experiencia de más de 25 años liderando el mercado del servicing para la gestión de carteras de crédito promotor e hipotecario y de activos inmobiliarios en toda su cadena de valor.

1 La exposición inmobiliaria se entiende como la suma de tres conceptos: los activos adjudicados, los NPL promotor y los NPL con garantía hipotecaria. No se han tenido en consideración, por lo tanto, los préstamos al corriente de pago (performing).

2 Para dicha estimación se tienen en cuenta las entidades financieras con negocio en España y la Sareb.

3 La exposición inmobiliaria se puede expresar en términos brutos (valores originales) o netos (una vez deducidas las provisiones realizadas por las entidades financieras, denominadas también write offs), lo que permite reflejar con mayor veracidad el valor en los libros contables de acuerdo con el valor de mercado (fair market value).

4 El análisis está basado en fuentes oficiales y en estimaciones de Servihabitat.